Les différentes servitudes

catégories servitudes Une servitude est définie par l’article 637 du code civil comme « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire« . Autrement dit, un servitude est une charge imposée sur le terrain (le fonds servant) au profit du terrain d’un autre propriétaire (le fonds dominant) : un droit de passage, par exemple. Une servitude est dite « active » pour le propriétaire du terrain où sa charge s’exerce, elle est dite « passive » pour le terrain qui en est bénéficiaire.

Il existe un grand nombre de servitudes ayant des caractéristiques très particulières. Cet article a pour but de fournir des informations sur chaque type de servitudes. Sachez cependant que chaque catégorie de servitude décrite ci-dessous n’est pas nécessairement exclusive. Autrement dit, une servitude peut appartenir à plusieurs catégories.

Les catégories de servitudes définies par le Code civil

Servitudes naturelles

Définies aux articles 640 à 648 du Code civil, ces servitudes sont liés à la situations des lieux « sans que la main de l’homme y ait contribué« .

Ces servitudes concernent l’écoulement des eaux et le bornage des fonds. Voici deux exemples exemples de servitudes naturelles.

L’article 640 indique par exemple que les fonds inférieurs sont assujettis envers les fonds plus élevés pour recevoir les eaux qui en découlent si ce processus n’est pas liée à une intervention humaine. Ainsi le propriétaire du fonds inférieur ne doit entraver l’écoulement des eaux. Le propriétaire du fonds supérieur, quant à lui, est tenu de ne rien faire qui aggrave la situation de la servitude du fonds inférieur.

L’article 643 concerne, quant à lui, le surgissement des eaux de sources qui, si elles forment un cours d’eau ne peut le détourner si celui-ci prend le caractère d’eaux publiques et courantes.

Servitudes imposées par la loi

Prévues aux articles 649 à 685-1 du Code civil, les servitudes imposées par la loi (ou légales) sont justifiées :

  • par l’utilité publique ou communale;
  • ou par l’utilité privée.

Ces servitudes, qu’elles soient d’utilité publique ou privée, s’imposent indépendamment de tout contrat conclu entre les fonds concernés. Il s’agit par exemple :

  • des servitudes de vues ;
  • des servitudes de mitoyenneté ;
  • des servitudes de respect des distance de construction ;
  • des servitudes de passage à conditions que le fonds dominant soit enclavé.

Les servitudes légales peuvent être unilatérales ou réciproques.

Servitudes légales unilatérales

servitudes passage

Les servitudes sont dites unilatérales quand elles ne sont au bénéfice que d’un fonds (le fonds dominant) et n’induisent qu’une charge pour l’autre fonds (le fonds servant). Le propriétaire du fonds servant est en droit de demander un indemnisation pour la charge qu’il supporte. Attention : il n’est plus possible d’en faire la demande après 30 ans d’usage de la servitude sans octroi d’indemnisation.

Typiquement, dans le cas d’un terrain enclavé, c’est-à-dire « qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement' » (article 682 du Code civil), le droit de passage sur un terrain voisin constitue une servitude unilatérale. La servitude légale de passage est définie aux articles 682 à 685-1 du Code civil.

Servitudes légales réciproques

Il s’agit de servitudes qui profitent aux deux fonds concernés et, en particulier, qui ont pour objectif de garantir la tranquillité entre deux fonds voisins, notamment par des règles de distances minimales à respecter entre eux s’agissant des constructions, des plantations, des ouvertures.

Ainsi, les servitudes de jours, les servitudes de vues ou encore les servitudes de plantations, imposant des distances prévues par la loi entre les fonds sont à classer parmi les servitudes légales réciproques. On peut également citer l’interdiction de bâtir certains ouvrage à proximité du fonds voisins, en raison de leur aspect préjudiciable pour le voisinage : puits, fourneaux, fosse d’aisance, magasin de sel ou de matières corrosives, étables… Ces ouvrages et leur modalité d’installation sont détaillés à l’article 674 du Code civil.

En raison de leur caractère réciproque, ces servitudes ne donnent pas droit à une indemnisation, à la différence des servitudes légales unilatérales.

Servitudes conventionnelles

Les servitudes conventionnelles naissent d’un contrat conclu entre le propriétaire du fonds servant et du fonds dominant.

Il peut, par exemple, d’un droit de passage, même au bénéfice d’un terrain qui n’est pas enclavé (comme vu plus haut, si le terrain est enclavé, la servitude de passage sur le fonds servant est imposée par la loi). En effet, en application de l’article 686 du Code civil, tout propriétaire est autorisé à concéder un droit de passage sur son terrain au profit d’un terrain voisin.

Les servitudes continues et discontinues

Le Code civil prévoit une distinction entre les servitudes continues et discontinues, dans son article 688.

Servitudes continues

L’article 688 du Code civil définit les servitudes continues comme : « celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce ».

Autrement dit, les servitudes continues se distinguent des servitudes discontinues par leur usage qui ne nécessite pas d’action humaine. Ces servitudes peuvent avoir un usage épisodique comme ce peut être le cas, par exemple, pour l’écoulement des eaux.

En raison de leur nature, les servitudes continues ne s’éteignent pas par le non-usage.

Servitudes discontinues

L’article 688 du Code civil définit les servitudes discontinues comme : « celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables ». En d’autres termes, il s’agit de servitudes nécessairement liées à l’action de l’homme.

Dans le cas où une servitude discontinue aurait été mécanisée (par exemple par une installation de puisage), sa nature n’en est pas modifiée, comme précisé dans un arrêt du 19 mai 2004 de la Cour de cassation. Autrement dit, comme le dispositif technique de mécanisation d’une servitude discontinue a une origine humaine, cette servitude demeure discontinue aux yeux de la loi.

Les servitudes apparentes et non-apparentes

La distinction entre les servitudes apparentes et non-apparentes est expliquées dans l’article 689 du Code civil.

Servitudes apparentes

L’article 689 du Code civil définit les servitudes apparentes comme « celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc ». En d’autres termes, une servitude est dite apparente lorsqu’elle est suffisamment visible pour être connue par le propriétaire du fonds servant.

En pratique, la notion d’apparence demeure relative et, en cas de contentieux entre le propriétaire du fonds servant et du fond dominant, il appartient au juge d’apprécier cette notion.

Servitudes non-apparentes

L’article 689 du Code civil définit les servitudes non-apparentes comme « celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée ». Ainsi, il peut s’agir de canalisations enfouies sous un fonds servant ou encore d’une interdiction de bâtir.