Une servitude est une limitation du droit de propriété imposée à un immeuble, appelé fonds servant, détenu par un propriétaire au profit d’un autre immeuble, appelé fonds dominant, et détenu par un autre propriétaire. L’établissement d’une servitude peut se justifier pour diverses raisons dont la plus fréquentes est probablement la nécessité d’un droit de passage pour accéder à la voie publique pour un terrain enclavé.
Cet article a pour objectif de déterminer les conditions qui peuvent justifier la création d’une servitude, les démarches pour y parvenir, les conditions et démarches pour modifier une servitude.
Dans quels cas créer une servitude ?
La création d’une servitude doit être motivée par une raison valable. Il existe plusieurs types de servitudes, parmi lesquelles les plus courantes sont probablement les servitudes de passage et les servitudes de vue.
Les servitudes de passage
- Servitudes de passage et terrains enclavés dites légales
Légalement, une propriété enclavée peut bénéficier d’un droit de passage sur une propriété voisine dont le propriétaire ne peut refuser l’établissement. Il s’agit d’une servitude dite légale et l’organisation du droit de passage (délimitation, indemnisation du propriétaire du fonds servant) peut être décidée entre les propriétaires.
En l’absence d’accord amiable ou si le propriétaire refuse l’établissement du droit de passage sur son terrain, le propriétaire du terrain enclavé peut saisir le juge (tribunal judiciaire ou de proximité du lieu où se trouve le terrain), lequel reconnaîtra le droit de passage et établira les modalité du droit de passage.
- Servitudes de passage et terrains difficiles d’accès dites conventionnelles
Si une propriété est difficile d’accès sans être à proprement parler enclavée, la servitude de droit de passage n’est plus légale mais conventionnelle. Autrement dit, l’accord du propriétaire du potentiel fonds servant est indispensable pour établir la servitude.
En cas de conflit, il est possible de saisir le juge (tribunal judiciaire ou de proximité du lieu où se trouve le terrain).
Les servitudes de vues
Les servitudes de vue existent de longue date, il en était, en effet, déjà fait mention dans le premier code Civil, en 1804. Il existe deux types de servitudes de vues : légales et acquises. Ces servitudes concerne toute ouverture et éléments générateurs de vue, qu’ils soient en façade ou en toiture : fenêtres, portes-fenêtres, lucarnes, terrasses, balcon, escaliers extérieurs…
- Servitudes de vues légales
Fixées par la loi (d’où leur appellation de « légales ») ces servitudes ont pour objectif de limiter les vues entre propriétés limitrophes, imposant un distance minimale des ouvertures (portes, fenêtres…) entre deux immeubles voisins.
- Servitudes de vues acquises
Les servitudes de vue acquises concernent les ouvertures donnant vue sur un propriété voisine. Une fois cette servitude acquise, le propriétaire du terrain voisin est tenu de ne pas l’obstruer.
Comment constituer une servitude ?
La création d’une servitude est possible. Comme toute servitude, elle doit être attachée à un immeuble (et non à son propriétaire) au bénéfice d’un autre immeuble (et non à son propriétaire).
La constitution d’une servitude par contrat entre le propriétaire du fonds servant et le propriétaire du fonds dominant se fait devant un notaire. La signature d’un acte notarié établit ainsi les modalités de la servitude et notamment son assiette, c’est-à dire les limites topologiques de l’exercice du droit de passage. Ce périmètre est défini avec le concours d’un arpenteur-géomètre.
En outre, des modalités particulières peuvent être définies dans l’acte. Par exemple, un servitude de droit de passage peut contraindre le propriétaire du fonds servant à des travaux d’entretien.
Comme pour tout acte notarié, les notaires ont charge de vérifier l’authenticité des deux parties : état civil, régime matrimonial pour les personnes physique, existence des entreprises pour les personnes morales.
Le servitude établie par l’acte authentique chez le notaire sera enregistrée par le service de publicité foncière compétent.
Comment modifier une servitude ?
Principe de fixité de la servitude
Une fois une servitude établie, le propriétaire du fonds servants est tenu de ne pas rendre plus incommode l’usage de la servitude. Plus concrètement, il est, par exemple, interdit au propriétaire d’un fonds servant de modifier l’assiette ou les modalités d’exercices d’une servitude de passage. Ces obligations sont l’expression du principe de fixité des servitudes, prévu aux articles 701 et 702 du code Civil.
Conditions pour modifier une servitude
Le code Civil prévoit toutefois qu’une servitude peut être modifiée, dès lors qu’elle porte préjudice au propriétaire du fonds servant. Cette possibilité est énoncée à l’alinéa 3 de l’article 701 du code Civil.
Cependant, pour la modification d’une servitude soit permis, il faut que le maintien de la servitude porte préjudice au fonds servant, comme dit plus haut mais également que la modification de la servitude ne porte par préjudice au propriétaire du fonds dominant.
La réunion de ces deux conditions est un pré-requis à la modification conventionnelle d’une servitude qui s’impose alors au propriétaire du fonds dominant.
Démarches pour modifier une servitude
Pour modifier une servitude, pour changer l’assiette d’un droit de passage, par exemple, il est nécessaire d’établir un acte notarié, lequel sera enregistré par le service de publicité foncière compétent.