Comment mettre fin à une servitude ?

cessation servitudeUne servitude est une limitation au droit de propriété qui garantit à un ou plusieurs tiers un accès partiel au terrain d’un propriétaire. Les servitudes peuvent avoir des justifications variées : passage, accès à un puits… La servitude est ainsi imposée au propriétaires du fonds dit « servant » au bénéfice du ou des propriétaires d’autres terrains dits « fonds dominant ». Il est important de noter que les servitudes sont attachées aux propriétés et non aux propriétaires.

Il existe plusieurs façons de mettre fin à une servitude. Celles-ci sont prévues par les articles 703 à 710 du Code civil. Cet article a pour objectif de développer chacun de ces cas et les démarches à entreprendre pour mettre fin à une servitude.

Comment faire supprimer une servitude

Pour faire supprimer une servitude, il faut que cela soit justifié par l’un des cas que nous développons ci-dessous. En pratique, la demande de suppression de servitude peut être demandée de plusieurs façons.

Faire supprimer une servitude à l’amiable

La solution qui peut s’avérer la plus rapide, en cas de bonne relation avec le bénéficiaire de la servitude, un accord amiable, devant notaire. En cas d’accord, un acte notarié stipulera la fin de la servitude. Comme pour sa constitution ou modification, l’acte notarié et sa publication sont en effet indispensables à la cessation d’une servitude par accord amiable, notamment pour qu’elle soit portée à connaissance des tiers et futurs propriétaires.

Recourir à un juge pour obtenir la suppression d’une servitude

En l’absence d’accord à l’amiable, la cessation d’une servitude peut être constatée par un juge. Pour saisir un judg à cette fin, il faut s’adresser au tribunal judiciaire ou au tribunal de proximité

Comment s’éteignent les servitude

Fin d’une servitude par l’impossibilité d’usage

L’impossibilité d’usage mettant fin à une servitude concerne essentiellement les servitudes de passage. L’inutilité seule du droit de passage ne peut à lui seul justifier la servitude. Il faut, pour justifier de la suppression d’une servitude que celle-ci soit impossible à utiliser. L’article 703 du Code civil indique en effet que « les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user ».

L’impossibilité d’usage peut avoir :

  • une cause naturelle : par exemple l’inondation d’un terrain ou un éboulement rendant le passage impossible.
  • une cause humaine : si le propriétaire du fonds servant rend inutilisable la servitude, le propriétaire du fonds dominant peut exiger la remise en état primitif du lieu de la servitude ou des dommages et intérêt.

Il est bon de noter qu’un l’extinction d’une servitude pour non usage peut n’être que temporaire. Autrement dit, la servitude pu revivre si les circonstances ayant conduit à son extinction ont disparu. Par exemple, si un terrain a cessé d’être inondé, la servitude de passage qui y était associée peut revivre y compris sous une forme modifiée (par exemple, un passage plus étroit que le passage primitif) sous réserve de non-application de la prescription trentenaire (dont nous parlons plus bas).

Fin d’une servitude par la confusion des fonds

Ce cas de figure se pose lorsque les fonds qui bénéficiaient de la servitude sont réunis aux mains d’un seul et même propriétaire qui en a fait l’acquisition. En d’autres terme, le propriétaire du bien soumis à la servitude a acquis le ou les biens  qui en bénéficiaient. En effet, l’article 705 du Code civil stipule qu’une servitude s’éteint lorsque « le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même mains ».

L’extinction de servitude dans ce cas précis n’intervient qu’en cas de pleine propriété. La nue propriété n’est ainsi pas suffisante.

exctinction servitude

Fin d’une servitude pour non-usage pendant 30 ans

Si une servitude établie par l’homme n’est d’aucun usage pendant trente ans, celle-ci est considérée éteinte. L’expression de « non-usage » s’entend comme l’absence d’exercice de la servitude par son bénéficiaire. L’article 706 du Code civil indique, en effet qu’une servitude s’éteint « par le non-usage pendant trente ans ».

La cause du non-usage n’entre pas en ligne de compte, que le bénéficiaire n’est pas pu faire usage de la servitude pour des raisons de force majeure ou par sa propre volonté.

En outre le non-usage partielle d’une servitude pendant trente ans ne justifie pas la cessation de la servitude.

Le principe d’extinction pour non usage ne concerne que les servitudes du fait de l’homme et non les servitudes légales et naturelles.

Renonciation du propriétaire du fonds dominant

Bien que rien dans le Code civil n’en fasse mention, il est en principe, pour le propriétaire d’un fonds dominant de renoncer à exercer son droit. Cette renonciation peut être exprimée dans un acte notarié ou être considérée comme tacite dans des cas très spécifiques : par exemple s’il consent sans équivoque à la construction de bâtiment faisant obstacle à l’exercice de la servitude.

Extinction de servitude en cas de perte de fonds

Une servitude peut également s’éteindre si l’un des fonds (servant ou dominant) disparaît. Il peut alors s’agir d’une destruction naturelle d’un fonds ne laissant aucune possibilité de remise en état. Autre cas de figure, l’annexion d’un fonds au domaine public (dans le cadre d’une expropriation, par exemple) peut également conduire à l’abolition d’une servitude.

Des servitudes protégées

Certaines servitudes ne peuvent pas être supprimées. Il s’agit des servitudes de passages en cas d’enclave. En effet, le propriétaire de la propriété voisine d’une propriété enclavée (c’est-à-dire sans accès propre à la voie publique), est tenu de garantir à ce dernier un passage sur sa propriété.

Ce type de servitude ne peut cesser qu’en cas de construction d’un accès à la voie publique pour la propriété enclavée.