La mitoyenneté est le mot employé pour qualifier les clôtures séparatives entre deux logements lorsque ladite clôture appartient aux deux partis. Par clôture, on entend également les murs, fossés voire les haies, bref, la séparation entre deux terrains. Ce terme, dans le droit français, entraîne des droits et des devoirs, qu’il conviendra de respecter sous peine de subir des litiges de voisinages, et nous allons tâcher, dans cet article, de définir le terme et ce qu’il implique.
Ce qu’est la mitoyenneté
La mitoyenneté est, pour faire simple, la copropriété de la séparation entre deux biens. Un mur mitoyen, une haie, ou même une clôture appartenant autant à un des propriétaires qu’à l’autre, est un exemple de mitoyenneté. Il existe, à contrario, des séparations dites « privatives » n’appartenant qu’à un seul parti, mais qui n’est donc pas situé sur le bien du voisin. Un mur mitoyen, lui, sera autant sur le terrain d’un propriétaire que sur le terrain de l’autre, ce qui en partage la propriété, et donc les droits et devoirs.
La mitoyenneté peut-être source de litiges : de l’entretien de la clôture séparative à la propriété, on peut facilement subir un litige de voisinage si on ne s’entend pas à l’amiable avec son voisin à ce sujet.
Comment définir précisément la mitoyenneté ?
Pour savoir si une clôture séparative est mitoyenne, on se référera le plus souvent au bornage, processus réalisé le plus souvent pas un géomètre expert qui permettra de définir clairement et précisément les limites de deux propriétés voisines. Une fois le bornage effectué, on peut situer où se situe la limite de chaque propriété, et donc, par la suite, construire ou savoir si une clôture est mitoyenne ou privative.
Toutefois, cela ne suffit pas, aux yeux de la loi, de simplement mesurer et de déclarer qu’une limite séparative constituée d’un mur ou autre est mitoyenne, il sera nécessaire d’en prouver la mitoyenneté à l’aide d’un « titre » ou d’une « prescription ».
Le titre de mitoyenneté par acte notarié ou par acte sous signature privé
Ce document peut être obtenu de deux manières :
- Acte notarié lors d’une vente, d’une donation ou d’un legs
- Acte sous signature privé entre les deux voisins, un accord à l’amiable signé
Ce titre, permet de déclarer légalement que la clôture est mitoyenne et donc que les droits et devoirs inhérents s’appliquent. Si vous avez passé un acte sous signature privé avec votre voisin, vous écartez grandement les chances de litige de voisinage, au vu de l’accord entre les deux partis.
Toutefois, comme indiqué précédemment, cela implique des devoirs, et si par exemple l’entretien d’un mur mitoyen n’est pas correctement effectué par votre voisin, vous serez en droit de lui rappeler ses devoirs.
La prescription trentenaire de mitoyenneté
La prescription est quant à elle possible au bout d’une période de 30 ans : Si vous et votre voisin avez partagé les frais de constructions, d’entretiens et vous êtes occupé de la clôture séparative (qu’il s’agisse d’un mur, d’une haie ou autre), il y aura « prescription », ce qui affirmera légalement le caractère mitoyen de la séparation. A l’inverse, si vous seul avez construit et entretenu la clôture, le caractère privatif de cette dernière sera légalement affirmé.
La mitoyenneté : les devoirs
Aux yeux de la loi, une limite séparative physique définie comme mitoyenne implique les devoirs suivants :
- Entretien de son côté de la séparation par chaque voisin
- Partage des frais de réparation de la séparation si le fait n’est imputable à aucun des deux partis
- Pour tout projet de modification de la séparation, il faudra un accord entre les deux partis
- Pour tout projet (de construction ou non) adossé ou collé au mur mitoyen, il faudra un accord entre les deux partis
Si une de ces règles n’est pas respectée, la partie qui subit le préjudice est en droit d’envoyer un courrier recommandé en rappelant les devoirs de son voisin quant à l’entretien de la séparation. Si la clôture séparative est endommagée du fait d’un seul des deux partis, c’est au responsable des dégâts, et à lui seul, de prendre en charge les frais de réparation. De même pour les modifications du souhait d’un seul des deux voisins : si vous seul souhaitez surélever le mur, et que le voisin donne son accord mais n’en a pas le souhait, dans ce cas, les charges seront à votre responsabilité.