Les problèmes de voisinage concernant les servitudes et leurs solutions

cheminPour éviter tout trouble de voisinage, il est important de fixer les règles à respecter entre les deux parties, en particulier s’il existe des servitudes sur un terrain. Pour de multiples raisons, comme par exemple un droit de passage (on parle de servitude de passage) pour accéder à son terrain, ou la prévention d’une construction d’une fenêtre impliquant un vis-à-vis dont vous ne voulez pas (on parle de servitude de vue), la servitude est un acte notarié qu’il est important de connaître. Se renseigner auprès des interlocuteurs concernés par cette règle d’urbanisme vous évitera toute mauvaise surprise, ou pourra appuyer votre demande auprès de votre voisin.

En effet, il n’est pas si rare que les servitudes, en particulier de passage, donnent lieu à des désaccords entre voisins, désaccords pouvant malheureusement avoir pour résultat des conflits de voisinage potentiellement durables. Dans les faits il peut s’agir d’une servitude de passage non-entretenue ou dégradée du fait du bénéficiaire ou du servant, par exemple en raison du passage d’engins de chantier ou bien encore de servitudes de passage utilisée abusivement : stationnement de véhicule, dépôt de marchandises, etc. De même, les servitudes de vue, par exemple, peuvent parfois ne pas être respectées par des constructions trop hautes ou trop proches.

Quoi qu’il en soit, connaître les tenants et aboutissants ainsi que les démarches à entreprendre s’il y a non respect d’une servitude est important, vous trouverez donc ci-dessous ce qu’elles impliquent pour les deux parties :

Si vous subissez une servitude de droit de passage sur votre propriété, cela ne donne évidemment pas tous les droits à l'autre parti sur ledit passage. En effet, il est nécessaire de spécifier la largeur du droit de passage et quels engins peuvent le pratiquer, éléments définis lors de l'établissement de la servitude chez le notaire.

La maison de votre voisin est enclavée et nécessite un passage sur un chemin vous appartenant, une servitude de passage a donc été mise en place. Toutefois, le bénéficiaire de la servitude dépasse la largeur autorisée ou le type de véhicule admis selon la servitude, cela constitue un non-respect de la servitude. De plus, il est important de noter que le stationnement d'un véhicule de votre voisin est également un manquement au respect de la servitude de passage.

Ces modalités sont définies avec le notaire, et il est important que les deux partis soient bien au courant de ce que la servitude implique pour éviter tout problème de voisinage.

Pour pouvoir consulter les modalités d'une servitude relative au voisinage, il vous faudra consulter l'acte notarié sur lequel figure la servitude en question. Nous vous invitons donc à vous rapprocher du service de publicité foncière (registre foncier) dont dépend la propriété pour obtenir ce renseignement. Pour connaître le service de publicité foncière (SPF) à contacter, veuillez consulter le lien suivant : https://www.impots.gouv.fr/contacts

Il est à noter que malgré la possibilité que la servitude soit publiée, il arrive qu'elle soit établie à une date relativement ancienne, impliquant une recherche pouvant s'étendre à une dizaine voire une vingtaine d'années. La servitude peut possiblement ne pas être publiée, ce qui nécessitera de contacter le notaire en charge du dossier.

Une fois le document en main, vous pourrez connaître les règles et modalités de la servitude, et ainsi faire valoir vos droits si besoin se fait. Il est à noter qu'après une période de 30 ans sans qu'un des deux partis ne se soit prononcé sur la servitude, son application devient définitive et ne peut faire l'objet d'une annulation.

Suite à un accord par une servitude de passage sur votre chemin, le voisin en bénéficiant peut endommager votre terrain. Un véhicule inadapté au chemin, le dépassement de la largeur autorisée dans les modalités de la servitude de passage, l'utilisation de véhicules bruyants ou même un stationnement (qui n'est pas établi dans la servitude) peut être contraignant, c'est pourquoi il est nécessaire d'effectuer les démarches nécessaires avant d'en payer les frais.

Tout d'abord, il va de soi qu'une discussion et un éventuel arrangement à l'amiable reste la meilleure solution. Par exemple, s'il s'agit d'un stationnement non autorisé, il est possible de s'accorder de manière conventionnelle avec le voisin pour éviter tout litige. Toutefois, il arrive qu'un des partis soit réticent, il vous faudra donc analyser la situation et contacter un huissier de justice, préférablement le plus proche de chez vous pour éviter tout frais de déplacement inutile (Vous trouverez des informations supplémentaires dans la question suivante).

Le terrain situé à l'arrière de votre maison a un nouveau propriétaire et il a pour projet d'y construire un logement. Toutefois, cette parcelle est enclavée ou difficile d'accès, et vous êtes réservé quant à l'utilisation de votre chemin dont vous êtes propriétaire. En fonction de la situation, vous pourrez peut-être empêcher de subir cette servitude de passage.

Pour une telle situation, deux cas de figure se présentent :

  • Si le terrain est enclavé, ce droit de passage n'est pas négociable et sera automatiquement accordé. Bien évidemment, vous restez propriétaire du chemin, et toute détérioration ou nuisance relative provoquée sur votre propriété vous donne droit à une indemnisation.
  • Si le terrain est accessible, même difficilement, vous êtes en droit de refuser la servitude de passage. Attention toutefois à un éventuel litige avec votre nouveau voisin, qui sera en mesure de saisir le juge qui lui déterminera si une servitude de passage est de mise. À l'instar d'un terrain enclavé, vous êtes toujours en droit d'être indemnisé pour toute détérioration ou nuisance sur votre chemin.

Il arrive que malgré l'établissement d'une servitude, un des deux partis ne respecte pas entièrement les modalités de ladite servitude, engendrant rapidement un problème de voisinage. Exemple : votre voisin bénéficiant de la servitude se sert du chemin concerné pour y stationner son véhicule ou y stocker des éléments comme des planches ou des palettes, il s'agit là d'un non-respect de la servitude (si aucun accord préalable). Comme pour beaucoup de ces désagréments, en discuter à l'amiable est la meilleure solution. Toutefois, si aucun accord ne parvient à être mis en place, recourir à un huissier de justice sera la procédure à suivre pour régler la situation.

Aussi appelé le commissaire de justice, ce professionnel sera à même de régler la situation et d'élaborer un constat à l'aide d'écrits et de photographies, ce qui a généralement pour effet d'impérativement solutionner le litige. Si, en dépit de cette procédure, aucune résolution n'est apportée, ce constant appuiera votre démarche juridique si vous saisissez la justice.

Il est à noter toutefois que cette procédure a un prix supérieur à 150 € en moyenne, en fonction de la surface et de l'étendue du terrain à constater.

Concernant les servitudes de passage, elles sont applicables à des terrains, et non aux propriétaires. Si vous vous êtes accordé à donner le droit à votre voisin de passer sur votre chemin pour qu'il accède à son logement, alors vos futurs voisins pourront également en bénéficier. Néanmoins, si des modifications ont été apportées au terrain enclavé, et qu'il est maintenant possible d'emprunter un nouveau chemin voire d'en créer un, vous pouvez demander une révision de la servitude.

Pour ce qui est d'une servitude de vue, il est important qu'elle ait été effectuée par acte notarié avec l'ancien voisin, avec un écrit signé des deux personnes, car elle pourra être ensuite utilisé pour contraindre le nouveau propriétaire à la respecter. En effet, même si le nouveau propriétaire n'est pas au courant de la servitude, il n'en reste pas moins qu'il ne peut en réduire l'utilisation de ladite servitude. Si vous souhaitez connaître les clauses d'une servitude, veuillez consulter la question ci-dessous.

La servitude naturelle concernant l'écoulement des eaux pluviales consiste en un voisin situé en amont d'un autre, qui voit l'eau pluviale (ou d'une autre cause naturelle) s'écouter sur le terrain de son voisin situé en aval.

La cause étant naturelle, aucun des deux voisins n'a le droit d'en modifier l'écoulement. Il n'est pas permis de construire un mur ou une digue pour modifier l'écoulement des eaux. Les deux partis doivent adopter un comportement passif et neutre. De plus, le fonds dominant (le voisin situé en amont) ne doit pas polluer l'eau qui s'écoule ou en faciliter l'écoulement.

Pour le voisin situé en aval, il est possible d'effectuer des travaux de canalisations pour éviter tout dégât dû à un écoulement excessif d'eau, cependant sans participation financière de son voisin.

Lorsqu'on parle de la suppression d'une servitude, on parle la plupart du temps de celle de passage. Il s'agit de la servitude la plus à même de subir une extinction voire une modification. Afin de la modifier, ou d'en demander la suppression, plusieurs options s'offrent à vous :

Le droit de passage n'est justifié que lorsque le terrain concerné est enclavé. Si ce n'est plus le cas, il est possible d'en effectuer la demande, en en parlant avec votre voisin préalablement. Si les deux partis sont d'accord, il ne vous restera plus qu'à vous rendre chez le notaire pour procéder à la rédaction de l'acte notarié faisant mention de la suppression de la servitude. Il en va de même pour modifier la servitude, s'il faut par exemple modifier le chemin emprunté.

Vous acquérez le terrain voisin bénéficiant de ladite servitude ? Dans ce cas, elle devient obsolète car vous possédez les deux terrains, la suppression se fera donc d'office sur le fichier immobilier.

Enfin, si la servitude de passage, même établie par acte notarié, n'a pas été utilisée depuis plus de 30 ans, elle sera également automatiquement éteinte.

Vous n’arrivez pas à vous arranger à l’amiable ?

Impossible de s’entendre avec votre riverain ? Contactez un conciliateur de justice (https://www.conciliateurs.fr/Trouver-une-permanence) ou, à défaut de la résolution du litige par le biais du conciliateur, un tribunal de proximité / judiciaire (http://www.annuaires.justice.gouv.fr/).