L’état des risques et pollution est un document nécessaire à fournir dans deux situations : la mise en location d’un bien ou la vente d’un bien immobilier. Dans tous les cas, le formulaire devra être rempli par le bailleur ou le propriétaire vendeur du bien. Il est impératif à fournir depuis le 1er janvier 2023 suite aux récentes directives gouvernementales, et a pour but de prévenir les risques auxquels un bien peut faire face.
ERP et mise en location
Lorsqu’un propriétaire met son bien en vente et qu’un locataire est sélectionné pour en être le futur habitant, il est obligatoire de remplir le formulaire d’ERP et de le fournir au locataire lors de la première visite du logement ou terrain et doit être joint au bail de location s’il est conclu. Il est également nécessaire d’indiquer sur les annonces de location (peu importe le support) que le bien est situé en zone à risques, précisément la mention suivante « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».
L’état des risques et pollutions aura pour but, pour un locataire, de l’informer sur l’exposition au risque du bien. Toutefois, certaines informations seront plus pertinentes que d’autres : Si vous louez un logement en bord de mer mais qu’il est exposé au recul du trait de côte (érosion du littoral / terrain sur lequel est situé la maison / immeuble), des travaux seront prescrits et il est important de savoir que son nouveau logement peut-être sujet à des travaux. Il est également intéressant de connaître le risque radon, gaz dégagé par les sols, car il s’agit d’un élément chimique cancérigène. On pourrait aussi citer les risques technologiques auxquels un bien peut faire face, par exemple s’il est situé à proximité d’une usine ou centrale électrique. Pareillement, le phénomène d’inondation est à prendre en compte, et permettra de prendre au préalable les dispositions nécessaires si un tel sinistre survient.
Toutefois, en tant que locataire, aucun des travaux n’est à votre charge, cette responsabilité revient au propriétaire du bien. L’ERP, pour un locataire, aura un intérêt informatif quant au bien, et non des directives à suivre. Le propriétaire, lui, est tenu d’effectuer les démarches et travaux nécessaires.
ERP et vente immobilière
À l’instar d’une mise en location, l’ERP doit être fourni lors de la première visite du bien et annexé au document attestant de la vente du bien immobilier. Grâce aux informations figurant sur l’ERP, le futur acquéreur sera donc en mesure de connaître les risques auxquels sa future propriété est exposée, et lui permettra de prendre les mesures nécessaires pour respecter les plans de prévention des risques établis sur la commune.
Contrairement à une situation de location d’un bien, l’acquéreur d’un bien en zone à risques sera tenu d’effectuer les travaux prescrits par le PPR de la région concernée. Il est donc très important de se renseigner avec attention sur les obligations qu’engendrent lesdits PPR. Le règlement d’un plan de prévention des risques change d’un secteur à l’autre, et il est facile de s’y perdre, c’est pourquoi il ne faut pas hésiter à contacter les services d’urbanisme compétents qui seront là pour vous guider.
Un bien situé en zone inondable verra son prix de vente ou de location baisser, au vu du risque encouru par le terrain ou bâtiment.
Les travaux prescrits et leurs modalités
Au vu de la multitude de PPR (Inondations, avalanches, technologiques, etc.), divers travaux peuvent être nécessaires pour le respect de ces plans de prévention et pour minimiser les risques auquel un bien est soumis. Soyez attentif aux zones à risques afin de connaître vos obligations en tant que propriétaire, car si vous ne les respectez pas, et qu’un dommage est causé à un tiers, vous serez porté responsable.
Parmi les différents travaux prévus par les PPR, on peut citer, à titre d’exemple :
- Installation d’éléments pour assurer l’étanchéité de certaines parties d’un bâtiment
- Mise en place d’un dispositif d’arrêt automatique pour le système électrique intérieur (Risque inondation)
- Renforcement de façade en cas d’avalanche
- Renforcement de la menuiserie extérieur pour qu’elle puisse résister à des niveaux de pressions établis par le PPR (Risque avalanche)
Il ne s’agit là que d’exemple, il est impossible d’en faire une liste exhaustive du fait que les PPR change d’une zone géographique à l’autre.
Concernant le caractère obligatoire des travaux, sachez qu’un délai de 1 à 5 ans est prévu. Si le coût total des travaux nécessaire excède 10% de la valeur vénale du bien, les travaux ne sont plus obligatoires. Évidemment, si le bien est apparu après l’approbation du PPR, il n’est pas concerné par ces prescriptions de travaux, sauf s’il y a un changement dans ledit plan.
Que contient un ERP
L’état des risques et pollution contiendra une multitude de documents administratifs portant sur les risques applicables au bien, si l’immeuble est situé en zone à risques. On pourra donc y trouver des cartes de zonage indiquant dans quelle zone le bien est situé, et donc la gravité des risques auxquels il est exposé. Des fiches d’informations détaillées concernant le risque sismique ou le risque radon, si le bien y est exposé seront également jointes. Finalement, l’ERP devra être couplé à un récapitulatif des arrêtés portant sur les sinistres et catastrophes qui ont touché le bien, consultable en mairie.
À noter que ces éléments doivent être joints à l’ERP seulement si le bien est exposé à un de ces risques / remplit une de ces conditions. Par exemple, le risque radon ne doit être mentionné que si le niveau de risque est le plus fort, à savoir 3. Idem pour le risque sismique, si le risque n’est pas de mise, ne soyez pas étonné qu’il n’y ait rien à ce sujet avec l’ERP fourni par le bailleur / vendeur.
Quelles sanctions en cas d’ERP manquant, incomplet ou erroné
Si un propriétaire ne transmet pas volontairement le document, ou qu’il présente des informations erronées ou une omission volontaire de renseignements, sa responsabilité est engagée. Cela implique donc, si l’acquéreur ou le locataire fait un recours, une annulation potentielle du bail ou du contrat de vente ou alors une baisse du prix de vente ou location.
Il est également possible que la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes soit saisie suite à ce préjudice, le propriétaire fautif risquant jusqu’à une peine maximale de deux ans de prison et 300 000 € d’amende.