PLU, cadastre et risques naturels pour la ville de Ballans (17)

La commune de Ballans (17) se trouve dans le département de la Charente-Maritime, lui-même inclus dans la région Nouvelle-Aquitaine. Son code postal est 17160. Cette ville possède une population de 200 habitants répartis sur une surface de 6.94 km2. Son altitude minimale est de 24 mètres et son altitude maximale de 82 mètres.

Compte tenu de son faible nombre d'habitants, il est probable que la commune de Ballans ne se soit pas encore dotée d'un Plan Local d'Urbanisme. Dans ce cas, le document d'urbanisme de référence est, s'il existe, le Plan d'Occupation des Sols (POS). En l'absence de POS, c'est à la Carte Communale (CC) qu'il faut se référer. S'il n'existe pas non plus de Carte Communale, ce sont les directives du Règlement National d'Urbanisme qui s'appliquent.

Par ailleurs, avant tout projet immobilier, il apparaît nécessaire de se renseigner sur les différents risques environnemenaux ou technologiques qui peuvent peser sur un territoire, par mesure de précaution ou parce qu'ils peuvent impacter le projet en lui-même. Par exemple, une forte présence de champignon mérule (aussi appelé "la lèpre des maisons") peut nécessiter une ventilation importante d'un logement contenant du bois. Vous trouverez ci-dessous les éventuels risques inhérents à la commune de Ballans (17 ), qu'ils soient d'origine naturelle ou humaine : inondation, séisme (classement des risques de 1 à 5), gaz radon (classement des risques de 1 à 3), présence de champignons mérules attaquant le bois, risque d'avalanche, transport de matière dangereuse...

L'urbanisme dans la commune de Ballans

Le PLU à Ballans

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou le Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi) est un document fondamental de planification de l'urbanisme pour un territoire (commune pour le PLU, intercommunalité pour le PLUi). Sa mise en place fait suite à la promulgation de la "loi SRU" (loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain) du 13 décembre 2000. Il vient en remplacement du POS (Plan d'Occupation des Sols).



Il s'agit d'un projet d'aménagement global du territoire de la commune (ou des communes) en tenant compte d'un Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) et dans le respect des politiques d'urbanisme, de transport et d'habitat.

En l'absence d'un PLU, les petites communes peuvent se doter d'une carte communale, document d'urbanisme simplifié détermiant la mise en application du Règlement National d'Urbanisme (RNU) et du Code de l'urbanisme sur le territoire de la commune.

Les éléments constitutifs du PLU sont le rapport de présentation, le PADD (projet d'aménagement et de développement durable), les orientations d'aménagement et de programmation, le zonage et les divers documents graphiques, le règlement et les annexes.

Le PLU donne des règles d'urbanisme générales, notamment en divisant le territoire en zones urbaines, zones à urbaniser, zones agricole, zones forestière, etc. Suivant les zones, la construction peut être autorisée sous certaines conditions ou formellement interdite. Le PLU donne également des directives concernant les caractéristiques des bâtiments : obligations diverses, hauteur maximale autorisée...

Chaque PLU comporte une partie graphique composé d'une carte de la commune (ou du groupement de communes) indiquant la classification des territoires en différentes zones à l'aide, dans la plupart des cas, d'un code couleur. Les règles générales d'urbanisme relatives à chaque zone sont détaillé dans la partie écrite du PLU.

Voici les zones générales qui classifie un territoire couvert par le PLU :


  • A : Zone agricole (la constructiblité y est limitée aux bâtiments à usage agricole et aux équipements collectifs ou de service public).
  • AB : Zone de sous-section agricole (l'assignation dépendant des communes)
  • AP : Zone d'agriculture protégée (toute construction y est interdite)
  • AU : Zone à urbaniser (projet d'infrastructures de transports ou autre pour relier cette zone à la zone urbaine)
  • N : Zone naturelle et forestière (construction généralement interdite sauf pour des cas très précis comme des constructions temporaires sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte au milieu)
  • NA : Zone destinée à des aménagements d'ensemble
  • NB : Zone natuelle partiellement desservie
  • ND : Zone naturelle à protéger
  • NE : Zone naturelle écologique et sensible
  • NH : Zone d'habitat isolé en milieu agricole et subdivisé en NH1 (construction de logements neufs autorisée), NH2 (seule l'évolution du bâti est autorisée), NHP (secteurs avec un intérêt patrimonial).
  • NI : Zone de camping et d'équipements de loisirs
  • NP : Zone protégée en raison du captage de l'eau potable
  • UA / UC : Zone urbaine mixte : UA (aménagement d'un centre ancien, le plus souvent) et UC (souvent des quartiers pavillionnaires).
  • UB : Zone d'extension urbaine à vocation d'habitat
  • UCA : Zone paysagère
  • UCB : Zone d'habitats individuels.
  • UD : Zone urbaine à faible densitév
  • UP : Zone fluviale ou portuaire (en général, seules les constructions à usage portuaires ou en lien avec le fleuve y sont permises
  • UE : Zone commerciale, artisanale ou industrielle en milieu urbain (variable en fonction des PLU)
  • ZH : Zone humide (construciton interdite pour des raisons de sécurités ou autorisée avec des règles strictes).

Comment se procurer le PLU de Ballans

Compte tenu de la petite taille de la commune de Ballans, celle-ci ne s'est peut-être pas encore dotée d'une PLU. Par ailleurs, si le PLU existe déjà, il est probable qu'il s'agisse d'un PLU intercommunal. En l'absence de PLU, c'est le POS (Plan d'Occupation des Sols) qui sert de référence pour les projets d'urbanisme. S'il n'y en a pas, il faut se référer à la carte communale. En général, pour des communes peu peuplées, les territoires classés en zone A (agricole) et/ou zones naturelles et forestières (N). Pour consulter ces documents, il faut se rendre en mairie. Il est aussi parfois possible d'obtenir une version numérique de ces documents sur le site Internet de la commune, s'il existe. Enfin, le site gouvernemental du Géoportail de l'urbanisme a pour vocation de recenser les PLU de tout le territoire français. Il est possible que, s'il existe, celui de Ballans s'y trouve.

Le cadastre à Ballans

En France, le cadastre consiste en un ensemble de plans et fichiers administratifs rencensant la totalité des propriétés foncières se trouvant dans chaque commune française. Le cadastre français se subdivise en communes, lesquelles sont divisées en sections. Les sections, sont, quant à elles, divisées en feuilles.

Le cadastre permet l'identification d'un bien immobilier via un numéro de parcelle unique et le numéro de section dans laquelle la parcelle se trouve.

Lors de la vente d'un bien immobilier, les notaires fournissent obligatoirement une version imprimée du plan cadastral du bien vendu, afin que soient parfaitement identifiées la localisation et la surface du bien vendu. Le cadastre a donc une valeur foncière.

Par ailleurs, la cadastre a une valeur fiscale. Il sert en effet au calcul de l'impôt foncier. Il ne peut, à lui seul, prouver la propriété d'un bien immobilier.

Comment se procurer le plan cadastral de sa parcelle ?

Le cadastre est tenu par le centre des impôts fonciers et répertorie et délimite les différentes parcelles des territoires des communes. Si vous désirez consulter le cadastre, plusieurs possibilités s'offrent à vous :

  • Vous pouvez envoyer un courrier à la mairie sur le territoire où se trouve le bien qui vous intéresse.
  • Vous pouvez également vous adresser, par courrier au centre des impôts de la commune concernée par le plan cadastral que vous souhaitez obtenir.
  • Vous pouvez vous rendre sur le site Internet officiel cadastre.gouv.fr et effectuer une recherche par adresse ou par références cadastrales.


La délivrance de plans cadastraux au format A4 ou A3 est gratuite mais il vous est aussi possible, moyennant paiement, d'obtenir un plan au format A0 ou plastifié. Il est à noter que le coût par feuille décroît avec le nombre de commandes.

Contacter les organismes pour vos démarches liées à l'urbanisme à Ballans

En fonction de votre situation et de votre projet d'urbanisme, vous devrez vous adressez à divers organismes et administrations. Cette rubrique vous donne les horaires d'ouverture et coordonnées (adresse, numéro de téléphone...) de chacun des organismes qui pourraient être incontournables ou simplement utiles dans vos démarches. La mairie est, généralement, l'interlocuteur privilégié puisqu'elle délivre les permis de construire ou de démolir, les certificats d'urbanisme... La municipalité a, en effet, un rôle de délivrance de documents officiels. En revanche, pour des recherches d'informations comme l'identité du ou des propriétaire(s) actuel(s) ou passé(s) d'un bien, le prix des différentes ventes ou encore pour obtenir la copie de documents de ventes, c'est au SPF (Services de Publicité Foncière) qu'il faut s'adresser. En effet, en France, c'est auprès de ce service que toute tansaction immobilière (acquisition, vente, donation) fait l'objet d'une publicité foncière. Ces données sont mises à jours régulièrement pour vous offrir les informations les plus à jour.

Mairie - Ballans

3 rue du C