Demander un certificat d’urbanisme permet à un administré de connaître les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné. Cette démarches est généralement liée à un projet de construction sur un terrain pour en connaître la faisabilité, les différentes taxes afférents et l’existence ou l’existence future de réseaux publics (réseaux d’eau, de gaz, d’électricité…).
Cet acte est fourni par les municipalités est encadré par une base légale détaillée dans le Code de l’urbanisme (aux articles L 410-1 et suivants).
Cet article fait le point sur le certificat d’urbanisme d’information et le certificat d’urbanisme opérationnel, sur la procédure d’instruction d’une demande de certificat d’urbanisme, les différents délais, les différents cas de figure relatif à la délivrance des certificat d’urbanisme.
Deux types de certificat d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme d’information
Un certificat d’urbanisme d’information a pour but de délivrer des informations générales relatives à un terrain. On y trouve ainsi :
- les règles d’urbanisme applicables au terrain ;
- les limitations administratives au droit de propriété comme les SUP (servitudes d’utilité publique) ou encore les zones protégées car à proximité d’un monument historique ;
- l’existence, le cas échéant, d’une zone soumise au droit de préemption (droit accordé à une personne ou une administration à acquérir prioritairement un bien immobilier si un propriétaire souhaite le vendre) ;
- la localisation éventuelle du terrain dans un ancien site industriel ;
- les taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain.
Le certificat d’urbanisme opérationnel
Comme le certificat d’urbanisme d’information, le certificat d’urbanisme opérationnel délivre les même informations générales relatives à un terrain. Cependant, ce document renseigne également le demandeur sur la faisabilité de son projet d’urbanisme qu’il a détaillé au moment de faire la demande de certificat d’urbanisme.
Ainsi, le certificat d’urbanisme opérationnel indique si le projet est réalisable et indique l’état des voies et réseaux (par exemple, le réseau public d’eau ou les réseaux de gaz ou d’électricité) qui desservent le terrain concerné par le certificat.
L’instruction pour délivrance du certificat d’urbanisme
Qui peut demander un certificat d’urbanisme
Pour demander un certificat d’urbanisme, il n’est pas nécessaire d’être le propriétaire du terrain concerné ou son mandataire. En effet, ce document peut être demandé par toute personne. Vous pouvez ainsi demander le certificat d’urbanisme d’un terrain que vous envisager d’acheter pour savoir si votre projet de construction y est envisageable.
Durée pour l’instruction d’une demande de certificat d’urbanisme
Pour instruire une demande de certificat d’urbanisme, la maire dispose d’un délai à compter de la réception de la demande de :
- 1 mois pour un certificat d’urbanisme d’information ;
- 2 mois pour un certificat d’urbanisme opérationnel.
Quelle réponse de la mairie ?
La mairie répond à la demande de certificat d’urbanisme
Suite à une demande de certificat d’urbanisme, la mairie peut délivrer le certificat au demandeur mais elle peut aussi ne pas répondre (nous évoquons ce cas plus bas). Dans le cas d’une réponse, celle-ci est adressée par courrier recommandé avec accusé de réception.
Si la réponse de la mairie a une demande de certificat d’urbanisme d’information indique seulement diverses caractéristiques relatives au terrain, la réponse à une demande de certificat d’urbanisme opérationnel doit se prononcer sur la faisabilité d’un projet d’urbanisme. Par conséquent, la réponse donnée par la mairie à ce type de certificat peut être positive ou négative.
Réponse positive de la mairie à une demande de certificat d’urbanisme opérationnel
Si la réponse de la mairie est positive, le certificat est adressé au demandeur par courrier recommandé avec accusé de réception. Le certificat fait alors mention :
- de la localisation approximative du ou des bâtiments ;
- de la destination des bâtiments à bâtir ;
- de la catégorisation de la desserte prévus ou déjà existants.
Réponse négative de la mairie à une demande de certificat d’urbanisme opérationnel
Une réponse négative de la mairie suite à une demande de certificat d’urbanisme indique que le projet d’urbanisme indiqué dans la demande n’est pas réalisable. La municipalité doit indiqué les raisons de son refus.
En cas de réponse négative de la mairie, des recours existent. Il s’agit d’abord de saisir la municipalité par voie de recours gracieux dans les 2 mois qui suivent la réception du certificat négatif. Gratuit, le recours gracieux doit, de préférence, être adressé par courrier recommandé avec accusé de réception, sur papier libre et motivé.
Si le recours gracieux ne donne pas satisfaction, il est possible de saisir le tribunal administratif.
La mairie ne répond pas à la demande de certificat d’urbanisme
En l’absence de réponse de la mairie à une demande de certificat d’urbanisme au terme du délai d’instruction (de 2 mois pour un certificat d’urbanisme opérationnel) vaut délivrance tacite du certificat. L’éventualité d’une absence de réponse de la mairie justifie d’envoyer sa demande de certificat d’urbanisme par courrier recommandé avec accusé de réception, la date figurant sur l’accusé de réception servant de point de départ pour faire courir le délai de 2 mois.
Validité d’un certificat d’urbanisme
Quelle validité pour un certificat d’urbanisme ?
Qu’il soit opérationnel ou d’information, un certificat d’urbanisme est valable 18 mois à compter de sa date d’émission. L’un des intérêts importants du certificat d’urbanisme est, en plus de son caractère informatif, de garantir la stabilité de ses renseignements indiqué sur le document.
Autrement dit, si une autorisation d’urbanisme est sollicitée par le possesseur du certificat d’urbanisme dans les 18 mois suivant son émission, elle sera instruite suivant les règles d’urbanisme indiquées sur celui-ci, même si elles ont été modifiées depuis.
Il en va de même pour les taxes et participations d’urbanisme qui seront calculées suivant les modalités indiquées sur le certificat d’urbanisme de moins de 18 mois même si elles ont subi une révision depuis.
Par ailleurs, si un droit de préemption est instauré après la délivrance du certificat d’urbanisme, il ne sera pas effectif pendant les 18 mois qui suive l’émission du certificat.
Prolongation de la validité d’un certificat d’urbanisme
La validité d’un certificat d’urbanisme peut être prolongée plusieurs fois par période d’une année à condition que les règles d’urbanisme, les SUP (servitudes d’utilité publique) et les taxes applicables n’aient pas changé.
Pour prolonger la durée d’un certificat d’urbanisme, il faut adresser sa demande à la mairie qui a instruit le certificat (par courrier recommandé ou en déposant sa demande sur place) au plus tard 2 mois avant la date d’expiration du certificat.