PLU, cadastre et risques naturels pour la ville de Dondas (47)

L'urbanisme dans la commune de Dondas

Document fondamental visant à planifier l'urbanisme d'un territoire le PLU, Plan Local d'Urbanisme, (ou PLUi, Plan Local d'Urbanisme intercommunal, pour une intercommunalité) remplace le POS (Plan d'Occupation des Sols) dans les communes françaises depuis la promulgation de la "loi SRU" (loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain).

Chaque PLU comporte une partie graphique composé d'une carte de la commune (ou du groupement de communes) indiquant la classification des territoires en différentes zones à l'aide, dans la plupart des cas, d'un code couleur. Les règles générales d'urbanisme relatives à chaque zone sont détaillé dans la partie écrite du PLU.

Voici les zones générales qui classifie un territoire couvert par le PLU :

• A : Zone agricole (la constructiblité y est limitée aux bâtiments à usage agricole et aux équipements collectifs ou de service public).
• AB : Zone de sous-section agricole (l'assignation dépendant des communes)
• AP : Zone d'agriculture protégée (toute construction y est interdite)
• AU : Zone à urbaniser (projet d'infrastructures de transports ou autre pour relier cette zone à la zone urbaine)
• N : Zone naturelle et forestière (construction généralement interdite sauf pour des cas très précis comme des constructions temporaires sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte au milieu)
• NA : Zone destinée à des aménagements d'ensemble
• NB : Zone natuelle partiellement desservie
• ND : Zone naturelle à protéger
• NE : Zone naturelle écologique et sensible
• NH : Zone d'habitat isolé en milieu agricole et subdivisé en NH1 (construction de logements neufs autorisée), NH2 (seule l'évolution du bâti est autorisée), NHP (secteurs avec un intérêt patrimonial).
• NI : Zone de camping et d'équipements de loisirs
• NP : Zone protégée en raison du captage de l'eau potable
• UA / UC : Zone urbaine mixte : UA (aménagement d'un centre ancien, le plus souvent) et UC (souvent des quartiers pavillionnaires).
• UB : Zone d'extension urbaine à vocation d'habitat
• UCA : Zone paysagère
• UCB : Zone d'habitats individuels.
• UD : Zone urbaine à faible densitév
• UP : Zone fluviale ou portuaire (en général, seules les constructions à usage portuaires ou en lien avec le fleuve y sont permises
• UE : Zone commerciale, artisanale ou industrielle en milieu urbain (variable en fonction des PLU)
• ZH : Zone humide (construciton interdite pour des raisons de sécurités ou autorisée avec des règles strictes).

Compte tenu de la petite taille de la commune de Dondas, celle-ci ne s'est peut-être pas encore dotée d'une PLU. Par ailleurs, si le PLU existe déjà, il est probable qu'il s'agisse d'un PLU intercommunal. En l'absence de PLU, c'est le POS (Plan d'Occupation des Sols) qui sert de référence pour les projets d'urbanisme. S'il n'y en a pas, il faut se référer à la carte communale. En général, pour des communes peu peuplées, les territoires classés en zone A (agricole) et/ou zones naturelles et forestières (N). Pour consulter ces documents, il faut se rendre en mairie. Il est aussi parfois possible d'obtenir une version numérique de ces documents sur le site Internet de la commune, s'il existe. Enfin, le site gouvernemental du Géoportail de l'urbanisme a pour vocation de recenser les PLU de tout le territoire français. Il est possible que, s'il existe, celui de Dondas s'y trouve.

En France, le cadastre consiste en un ensemble de plans et fichiers administratifs rencensant la totalité des propriétés foncières se trouvant dans chaque commune française. Le cadastre français se subdivise en communes, lesquelles sont divisées en sections. Les sections, sont, quant à elles, divisées en feuilles.

Le cadastre permet l'identification d'un bien immobilier via un numéro de parcelle unique et le numéro de section dans laquelle la parcelle se trouve.

Lors de la vente d'un bien immobilier, les notaires fournissent obligatoirement une version imprimée du plan cadastral du bien vendu, afin que soient parfaitement identifiées la localisation et la surface du bien vendu. Le cadastre a donc une valeur foncière.

Par ailleurs, la cadastre a une valeur fiscale. Il sert en effet au calcul de l'impôt foncier. Il ne peut, à lui seul, prouver la propriété d'un bien immobilier.

Tenu par le centre des impôts fonciers, le cadastre délimite les différents parcelles numérotées des communes de France. Pour consulter le cadastre, il existe plusieurs possibilités :

• Envoyer un courrier à la mairie de la commune où se trouve le bien.
• S'adresser, par courrier, au centre des impôts de la commune où se trouve le bien.
• Se rendre sur le site officile cadastre.gouv.fr afin d'effectuer une recherche par références cadastrales ou par adresse.

Contacter les organismes pour vos démarches liées à l'urbanisme à Dondas

En fonction de votre situation et de votre projet d'urbanisme, vous devrez vous adressez à divers organismes et administrations. Cette rubrique vous donne les horaires d'ouverture et coordonnées (adresse, numéro de téléphone...) de chacun des organismes qui pourraient être incontournables ou simplement utiles dans vos démarches. La mairie est, généralement, l'interlocuteur privilégié puisqu'elle délivre les permis de construire ou de démolir, les certificats d'urbanisme... La municipalité a, en effet, un rôle de délivrance de documents officiels. En revanche, pour des recherches d'informations comme l'identité du ou des propriétaire(s) actuel(s) ou passé(s) d'un bien, le prix des différentes ventes ou encore pour obtenir la copie de documents de ventes, c'est au SPF (Services de Publicité Foncière) qu'il faut s'adresser. En effet, en France, c'est auprès de ce service que toute tansaction immobilière (acquisition, vente, donation) fait l'objet d'une publicité foncière. Ces données sont mises à jours régulièrement pour vous offrir les informations les plus à jour.

Informations sur les risques naturels concernant la commune de Dondas

Vous retrouverez ci-dessous les informations concernant les risques récensés à Dondas, toutes les informations que vous retrouverez ci-dessous sont à titre indicatif et n'ont aucune valeur juridique dans le cas où vous souhaiteriez acquérir une parcelle, un terrain ou une maison en Lot-et-Garonne.

Il faut noter que tout vendeur doit remettre à l'acheteur un document appelé ERP (état des risques et pollutions) qui vient en remplacement de l'ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques), depuis 2018.

Ce n'est pas la permière fois que ce document a changé de nom et de contenu. En effet, pour information, avant juillet 2013, on parlait d'ERNT (état des risques natuels et technologiques) avant que celui-ci ne soit remplacé par l'ERNMT pour y inclure les risques miniers, lui-même remplacé par l'ESRIS (état des servitudes risques et d'information sur les sols) en janvier 2018. C'est en août 2018 qu'apparaît, en remplacement de l'ESRIS, l'ERP.

Ce document comprend la mention :

• des risques naturels (inondation, séisme, avalanche, volcan, concentration en radon...) existants sur la commune ;
• des risques miniers et/ou technologique (usine à risque, par exemple) ;
• si le logement se situe sur un périmètre à risque ;
• si le logement, en raison des risques qui y pèsent (indiqué dans un plan de prévention des risques) nécessite des travaux et/ou si ces travaux ont été effectués.


Le but étant d'informer les acheteur et les vendeurs sur l'état de risque, les actions entreprises par les commmunes et régions pour endiguer ou prévenir ces derniers. Ce site évoque ainsi les risques majeurs à prendre en compte sur le territoire français métropolitain et d'outre-mer. Les risques d'inondations en font partie, qu'il s'agisse de crue de cours d'eau, de vague submersion, de débordement de nappe phréatique.

Note sur l'ERP (état des risques et pollutions)

Lors d'une vente ou d'une mise en location d'un bien immobilier, la loi oblige le vendeur ou le bailleur à informer l'acheteur ou le locataire sur les risques naturels ou technologiques inhérents à la localisation du bien. Il s'agit de fournir un document appelé ERP (état des risques et pollutions).


Ce document comprend la mention :

• des risques naturels existants et figurants dans un PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels) approuvé par le préfet. Il peut s'agir de la sismicité (pour les zones de 2 à 5), de la présence de gaz radon (pour les zones à portentiel radon 3), mais aussi de risques d'inondation ayant fait l'objet d'un PPRI (Plan de Prévention des Risques Inondations), de risques d'avalanche, d'éruption volcanique...
• des risques miniers et/ou technologique (usine à risque, par exemple), référencés par le PPRT (Plan de Prévention des Risques Technologiques) approuvé par le préfet ;
• du périmètre à risque où se trouve le logement ;
• des travaux du logement, en raison des risques qui y pèsent (indiqués dans un plan de prévention des risques) effectués ou à effectuer.


Pour plus d'informations sur le sujet, adressez-vous à la préfecture dont dépend le logement. Une ERP doit dater de moins de six mois au moment de la signature du bail ou de la promesse de vente.

Depuis 2003, les Programmes d'Actions de Prévention des Inondations (PAPI), par une collaboration entre l'Etat et des collectivités locales s'évertuent à améliorer la prévention des inondations mais les risques demeurent. La France est aussi exposée à des risques de séismes, en particulier la Guadeloupe et la Martinique, également sous la menace d'éruptions volcaniques, mais le territoire métropolitain, quoique bien moins menacé, n'est pas épargné avec, par exemple, un séisme de magnitude 5,4 dans la Drôme et l'Ardèche, en 2019.

Moins violents mais pouvant avoir des conséquences désastreuses à moyen ou long terme, les champignons mérules menacent les constructions en bois. Se nourrissant de la cellulose du bois, la "lèpre des maisons" (surnom de la mérule) peut fragiliser des structures jusqu'à effondrement. Ce champignon prolifère dans le noir, dans des endroits cachés, rendant le diagnostic difficile.

Le gaz radon ne menace pas les constructions mais directement les hommes. Une habitation située sur une zone à fort taux de radon doit être aérée régulièrement car, à forte dose et à long terme, l'inhalation de ce gaz peut favoriser le cancer du poumon chez l'homme.

Le document d’information communal sur les risques majeurs

Notons que, comme cela est inscrit dans le code de l'environnement, les communes soumis à au moins un risque majeur sont tenues de produire et mettre à disposition des populations un document informant les populations sur la conduite à tenir en cas de crise. Il s'agit du Le document d’information communal sur les risques majeurs (DICRIM).

En complément du DICRIM, ces mêmes communes sont tenues de produire un PCS (plan communal de sauvegarde) qui planifie les actions des acteurs de la gestion du risque en cas de crise, qu'il s'agisse des élus, des agents de la commune, des entreprises en lien avec la commune ou encore des bénévoles.

Liste des risques majeurs non détaillée et non exhaustive pour la commune de Dondas

Le risque d'inondations dans la ville de Dondas

Les zones bénéficiant du programme de prévention inondation (PAPI)

Les catastrophes naturelles recensées à Dondas

Une catastrophe naturelle résulte d'un phénomène naturel comme une éruption de volcan, un cyclone, un orage, un tsunami, un séisme ou encore une avalanche... En France, on peut citer, comme événéments récents, les inondations d'octobre 2018 dans l'Aude qui causèrent 15 morts ou encore les inondations répétées dans le Var, entre 2010 et 2019, responsables de 54 décès. Plus généralement, environ 3500 communes françaises sont touchées par les inondations chaque année, la plupart résultant de coulées de boue causées par les intempéries.

Rares sont les communes de France à n'avoir jamais souffert de catastrophes naturelles. D'après les données conservées par la CCR (Caisse centrale de réassurance) depuis 1982 pour les communes de France métropolitaine et 1990 pour les communes d'outre-mer, 3,5 % seulement des communes n'ont pas été touchées par une catastrophe naturelle.

Informations sur les sols à Dondas

Informations concernant la pollution des sols à Dondas

On estime qu'un sol est pollué s'il contient un ou plusieurs contaminants ou polluants potentiellement responsables d'altérations biologiques, physiques ou chimiques. Le polluant peut ainsi s'avérer responsable d'impacts négatifs sur tout ou partie d'un écosystème. En effet, un sol pollué peut devenir une source de pollution par l'eau, les poussières, les émanations gazeuses ou par l'action d'organismes vivants qui peuvent concentrer et transporter les polluants : bactéries, champignons, plantes ingérées par les animaux...

La connaissance de la pollution des sols en France, mesurée quantativement en laboratoire mais également in situ grâce au développement des techniques est consignée dans des atlas, via des observatoires des sols nationaux comme l'Observatoire de la qualité des sols ou locaux comme l'Observatoire spatialisé orléanais des sols. On peut également citer la base de données BASOL, tenue par le ministrère de l'écologie. Cette base de données a pour but la récupération et la conservation de milliers de sites et sols pollués (SSP) ou potentiellement pollués et nécessitant une action curative ou préventive des pouvoirs publics. On comptait dans la base de données BASOL 6838 sites recensés.

Depuis la loi Grenelle 2, ayant ajouté les articles L125-6 et L125-7 au code de l’environnement, une cartographie des zones du territoire français à risque de pollution des sols doit être créée au niveau national. L'article L125-7 oblige, une fois la cartographie effectuée, les vendeurs et bailleurs à informer quant à la pollution d'un terrain. La connaissance par une mairie des risques d'un sol pollué peut entrer en ligne de compte lors de la décision de délivrer ou non des autorisations d'urbanisme.

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