Le lotissement est un terme qu’on entend souvent, défini par une situation d’urbanisme spécifique, impliquant des règles de constructions qu’il faut obligatoirement respecter. Il est facile de désigner un lotissement, mais comment le définir précisément ? Quelles sont les possibilités pour un projet de construction ? Dans cet article, nous vous expliquons précisément ce qu’est un lotissement et ce que vous pouvez entreprendre pour mener votre projet à bien !
La définition d’un lotissement en France
Tout le monde peut passer devant un ensemble de maisons, mitoyennes ou non, mais à proximité certaine, et le désigner comme un lotissement. Cet ensemble de bâtis est bel et bien un lotissement, et constitue une grande partie des logements situés sur les communes de France. Plus ou moins grand, ce lieu de résidence va dépendre des mêmes équipements et généralement de la même voie d’accès.
Pour le définir plus précisément, un lotissement est un ensemble d’une ou plusieurs unités foncières destinées à être bâties, après une division en différents lots. On parle donc d’un terrain qui a été divisé en plusieurs lots ou parcelles, qui ont pour but d’accueillir des maisons dans une commune.
Les voies de desserte seront communes aux différents bâtis du lotissement, comme par exemple les routes ou les voies piétonnes. Concernant les équipements, les logements seront généralement raccordés au même réseau d’assainissement, même réseau électrique. Pour finir, un lotissement pourra même être équipé d’espaces verts ou d’aires de jeux, partagés entre les différents résidents.
Ce qui n’est pas un lotissement
Si vous ne savez pas si votre logement est dit « isolé » ou « hors lotissement », il faut simplement déterminer si votre parcelle ou lot est la résultante d’une division foncière. Le lotissement étant défini par différents lots appartenant à la même unité foncière, la division foncière est la séparation / création de plusieurs lots au sein d’un terrain constructible. Si votre maison fait partie d’un large terrain qui a été sectionnée en plusieurs lots de plus petite taille, il y a des chances qu’il s’agisse d’un lotissement.
Si vous êtes locataire, la meilleure manière de s’en assurer reste toujours de contacter votre propriétaire, qui saura vous renseigner.
Les règles d’urbanisme d’un lotissement
Maintenant que le principe de lotissement est éclairé, nous allons maintenant aborder les règles en matière d’urbanisme, qui vont réguler de manière spécifique les possibilités de construction qui s’offrent à vous. Elles se déclinent en plusieurs catégories, et vont du règlement général applicable à la commune jusqu’à des directives propres au lotissement concerné :
Le plan local d’urbanisme, la carte communale ou le règlement national d’urbanisme
Ces trois documents vont régir de manière globale l’ensemble du territoire de la commune. Bien que moins précis que le règlement applicable spécifiquement au lotissement, il conviendra tout de même de respecter le document d’urbanisme en vigueur sur la commune, à savoir le plan local d’urbanisme (PLU), la carte communale (CC) ou le règlement national d’urbanisme (RNU).
Pour obtenir ces documents, il conviendra de contacter ou directement vous rendre en mairie, qui sont les principaux interlocuteurs dans toute démarche d’urbanisme. La consultation préalable de ce document est primordiale pour tout projet d’urbanisme, même s’il n’est pas situé dans un lotissement.
Le cahier des charges du lotissement
Ce document, comme son nom l’indique, prescrit les règles à suivre entre les colotis (les différents propriétaires du lotissement). C’est-à-dire les normes qu’il faudra respecter dans tout rapport entre les différents intervenants du lotissement. Par exemple, le respect d’une certaine esthétique lors de la construction des maisons (coloris, matériaux utilisés, etc.). Le cahier des charges est établi de manière contractuelle entre les différents propriétaires.
La réglementation du lotissement
Il s’agit là d’un document régissant précisément les règles d’urbanisme du lotissement : il est similaire au règlement écrit et / ou graphique d’un PLU, mais ne concernera que les lots du lotissement.
Quelques exemples de points sur lesquels le règlement du lotissement interviendra :
- Le type de bâtiment implanté
- Le type d’annexes implantés (exemple : l’installation d’une piscine ou d’une dépendance)
- Le type de destination des bâtis (exemple : l’installation d’un service sur un lot ne doit pas être incompatible avec l’habitat)
- L’implantation au sol des bâtiments, les distances et hauteurs réglementaires à respecter
Cette liste est non exhaustive, il faudra obligatoirement consulter de manière attentive le règlement du lotissement pour tout projet de construction. Attention, il est à noter que ce règlement est supplanté par le document d’urbanisme en vigueur (PLU par exemple), ce qui implique qu’il faudra d’abord respecter le PLU, puis le règlement du lotissement. Dans tous les cas, ce règlement spécifique à l’ensemble du secteur du lotissement doit être approuvé par l’autorité régissant l’urbanisme de la commune.